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                  澳洲房產知識:市政費繳納通知單上的數字代表什么?

                  2018-08-02 來源:未知

                  作為業主,是否想知道,當地政府是如何計算出住宅每年應繳的市政費用的?業主的繳費通知單上會有一些重點數據:“土地價值”、“凈年值”、“總租值”和/或“政府估價”。這些數據都代表什么呢?為何會有這么多不同的值?

                  作為業主,是否想知道,當地政府是如何計算出住宅每年應繳的市政費用的?

                  業主的繳費通知單上會有一些重點數據:“土地價值”、“凈年值”、“總租值”和/或“政府估價”。這些數據都代表什么呢?為何會有這么多不同的值?

                  誰會關注房產的價值?

                  很多機構都會關注,包括市政府、水利局和消防部門。他們通過這些價值計算出業主應繳納的當地市政服務費。

                  業主的市政繳費通知單上會出現許多不同的數據,就是根據這些價值計算得出的,這些價值包括政府估價(CIV)、凈年值(NAV)、總租值(GRV)、和/或土地價值。值得注意的是:在計算市政費時,澳大利亞每個州和領地的政府均采用不同的估值數據進行計算。

                  州際差異

                  Maroondah市

                  的上一任市長Alex Makin說,在維多利亞州,住宅和商業土地的估價是由市政府根據1960年的土地估價法案(VAL)計算而來的,從而算出年度市政費。

                  這些價值評估會以相關調研為基礎,例如對比房產的近期售價。在每個偶數年份的1月1日,當地政府便使用政府估價(CIV)或凈年值(NAV)計算出每套房產的市政費用。

                  在計算市政費時,澳大利亞每個州和領地的政府均采用不同的估值數據進行計算。

                  維多利亞州稅務局根據土地價值(土地不包括任何建筑)來計算土地稅。(如適用)

                  新南威爾士州的當地政府部門表示,當計算市政費時,政府可選擇以下價值為計算依據:土地價值、土地價值+固定金額(因房產而異)或土地價值(有最低金額限制)。

                  在西澳,估價局每三年更新一次房產的總租值(GRV)。

                  總租值(GRV)是假設將房產租出而獲得的年收益,市政府用它來計算房產的市政費。

                  什么是政府估價?

                  政府估價(CIV)指的是土地價值和所有資本增值,包括建筑物。

                  維多利亞州共有79個地區政府,其中73個都將政府估價(CIV)作為“市政費計算方法”,Makin 說。而其余6個則使用凈年值(NAV)來計算市政費。

                  什么是凈年值?

                  如果一個城市擁有大量租賃房產,那么當地政府通常會使用凈年值(NAV)計算房產的市政費。例如墨爾本市,包括中央商務區。Makin解釋道,墨爾本市政府采用房產的年度租金價值作為計算基礎,且其法定的凈年值(NAV)相當于住宅房產市值的5%。如果是商業房產,那么通常根據年租金來計算凈年值(NAV)。

                  什么是總租值?

                  在西澳,總租值(GRV)的數據是由估價局確定的。該數據是指假設將房產租出而預計獲得的年收益,并且此數據3年更新一次。

                  用當地政府每年確定年度預算時設定的“rate in the dollar”乘以總租值(GRV),便可計算出房主本年應繳納的市政費。

                  那么rate in the dollar是如何確定的呢?

                  業主需支付的費用取決于其房產的市值,但也與其它因素有關,比如當地政府對基礎設施、服務設施以及組織機構的年度預算。

                  “市政府用這些數據來確定房產的rate in the dollar!盡akin解釋道。

                  通俗地說,每個政府要先確定本財年需征收的稅款金額,然后用這個金額除以該市所有需納稅房產的總價值,以此計算出rate in the dollar,之后用所得數據乘以每套房產的凈年值(NAV)或政府估價(CIV)或總租值(GRV),便可算出市政費。

                  舉例證明

                  下面介紹一個生活中的實例:2014-2015年,墨爾本市需征收的稅款為3.99億澳元,其中市政費需達到2.265億澳元。使用凈年值(NAV)作為計算基礎,便可得出,住宅房產需支付的金額是其凈年值(NAV)的4%,商業房產需支付的金額是其凈年值(NAV)的4.6%。

                  有時候,最新的市政費可能低于之前的一次,那么原因何在呢?

                  雖然,政府估價(CIV)、總租值(GRV)、凈年值(NAV)和土地價值從側面反映出了房產的價值,但卻不一定代表實時市值。換而言之,一套房產的政府估價(CIV)為50萬澳元,當房產在售時,或許有買家愿意出價60萬澳元或者40萬澳元購買,取決于最近的市場情況。

                  當地與澳洲國內的新聞事件、企業的關停和開設可快速導致房價飆升或驟降,但兩年一次的市政評估報告是無法反映出此情況的。


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